IVD-Mitgliederinfo für Verwalter (Auszug)

Die neuen und ab 01.12.2020 gültigen Rechte und Pflichten im ersten Überblick.

Verwaltungsprozesse werden effektiver und rechtssicherer

Künftig können die Aufgaben und Befugnisse eines Verwalters flexibler bestimmt werden. Eigentümer und Verwalter können gemeinsam diejenigen Maßnahmen festlegen, deren Erledigung in die Verantwortung des Verwalters gelegt werden soll. Doch nicht für jedes Verwalterhandeln wird eine Beschlussfassung der Eigentümer erforderlich sein. So gehört es künftig unabhängig von einer Beschlussfassung der Eigentümer zur originären Handlungskompetenz des Verwalters, regelmäßig anfallende Instandsetzungs- und Instandhaltungsarbeiten in gewissem Umfang sowie das Wohngeldinkasso durchzuführen. Damit werden bisherige Graubereiche des alltäglichen Geschäfts legalisiert.

Zertifizierung des Verwalters

Die Tätigkeit des WEG-Verwalters wird qualitativ aufgewertet. Mit der Neuregelung erhält jeder Eigentümer das Recht einen Zertifikatsnachweis vom Verwalter einzufordern. Dieses Recht kann er frühestens 2 Jahre nach Inkrafttreten des Gesetzes geltend machen.

Für Verwalter, die bereits bei Inkrafttreten des Gesetzes als Verwalter tätig waren, gilt der Verwalter gegenüber dieser Gemeinschaft - für eine Übergangszeit von 3,5 Jahren - als zertifizierter Verwalter.

Die Pflicht zur Zertifizierung gilt nicht für Immobilienkaufleute, Absolventen eines immobilienwirtschaftlichen Studiums und andere einschlägige Berufsbilder. Diese gelten auch ohne Prüfung als zertifiziert. Die Einzelheiten zu Ausnahmetatbeständen, Inhalt und Umfang der von den IHKn abzunehmenden Prüfung werden in einer Rechtsverordnung gesondert festgelegt.

Beschlussfassung über bauliche Veränderungen

Für den Verwalter wird es künftig einfacher, Beschlussfassungen über bauliche Veränderungen, insbesondere für die sogenannten privilegierten Maßnahmen der Barrierefreiheit, Elektromobilität, des Einbruchsschutzes und der Nutzung moderner Telekommunikationsnetze herbeizuführen. Für alle baulichen Maßnahmen gilt in der Regel die einfache Mehrheit. Die Aspekte einer unbilligen Benachteiligung anderer Eigentümer oder einer unzulässigen grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage sind erst in einem etwaigen Beschluss-Anfechtungsverfahren zu prüfen.

Der Verwalter wird mithin von der bislang schwierigen Entscheidung darüber entbunden, ob und in welchem Umfang andere Eigentümer beeinträchtigt und am Abstimmungsverfahren zu beteiligen sind.

Die in der Verwalterpraxis schwer zu fassenden Begrifflichkeiten der modernisierenden Instandsetzung und Modernisierung werden erfreulicherweise aufgegeben.

Kostentragung und Nutzungen bei baulichen Veränderungen

Künftig lassen sich die mit baulichen Maßnahmen verbundenen Kosten leichter abgrenzen, da die Umlagemaßstäbe vereinfacht und klarer gefasst werden. Dies erleichtert die Erstellung der Jahresabrechnung.

Grundsätzlich tragen diejenigen Eigentümer die Kosten für bauliche Maßnahmen, die auf deren Initiative hin gestattet oder als so genannte privilegierte Maßnahme durchgeführt werden.

Anderes gilt, wenn die Eigentümer bauliche Maßnahmen sogar mit doppelt qualifizierter Mehrheit beschlossen haben oder sich die Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitrahmens amortisieren. Dann tragen alle Eigentümer die Kosten.

Für alle anderen baulichen Maßnahmen gilt weiterhin: Die Kosten tragen die Eigentümer, die die Maßnahme beschlossen haben.

Auch wurde die Forderung des IVD berücksichtigt, dass es künftig nicht mehr darauf ankommt, ob es sich bei der abweichenden Kostenverteilung um eine Maßnahme im Einzelfall handelt. Folglich können künftig auch generelle bauliche Maßnahmen an bestimmten Gebäudeteilen vorgenommen und die Kosten entsprechend verteilt werden.

Eigentümerversammlungen

Die Durchführung von Eigentümerversammlungen wird deutlich erleichtert: Die Einladung kann künftig in Textform, somit auch auf elektronischem Wege erfolgen. Künftig wird jede Versammlung unabhängig von der Anzahl der anwesenden Wohnungseigentümer beschlussfähig sein. Die Versammlung kann somit immer durchgeführt werden, zeitaufwändige Zweitversammlungen entfallen.

Ein weiterer großer Schritt ist getan: Künftig kann die Teilnahme an Versammlungen ganz oder teilweise im Wege elektronischer Kommunikationsmittel erfolgen, sofern die Eigentümer dies mit Mehrheitsbeschluss beschließen. Dies wird in der Praxis häufig dazu führen, dass das zeit- und kostenintensive Aufsuchen eines Versammlungsortes entfällt.

Die Ladungsfrist ist auf drei Wochen ausgeweitet worden.

Erleichterungen für Umlaufbeschlüsse

Einzelne Hürden für den Umlaufbeschluss wurden gekippt. Verwalter können künftig darauf hinwirken, dass einzelne Beschlussgegenstände mit einfacher Mehrheit im Umlaufverfahren zustande kommen. Künftig wird die Textform zugelassen und somit ist die eigenhändige Unterschrift nicht mehr erforderlich. Es ist zu erwarten, dass zukünftig deutlich häufiger von diesem Verfahren Gebrauch gemacht wird.

Abrechnung, Rechnungslegung

Eigentümer können künftig beschließen, wann Forderungen fällig werden - dies erleichtert die Verwalterarbeit und beseitigt die praktischen Unsicherheiten über die Fälligkeit von Wohngeldern und sonstigen Zahlungspflichten.

Der vom Verwalter künftig kalenderjährlich aufzustellende Vermögensbericht komplettiert die Jahresabrechnung und den Wirtschaftsplan und vermittelt einen anschaulichen Überblick über den Umfang des Gemeinschaftsvermögens. Der Vermögensbericht bedeutet in der Verwalterpraxis einen nur unerheblichen Mehraufwand, der mit einer gängigen Verwaltersoftware automatisch erstellt werden kann. Es ist zu erwarten, dass sich mit der dadurch entstehenden Transparenz des Verwaltungsvermögens der Kommunikationsaufwand des Verwalters deutlich verringert.

Zusammensetzung und Haftung des Verwaltungsbeirates

Es obliegt nunmehr den Eigentümern, selbst zu entscheiden, ob und mit welcher Personenzahl sie einen Verwaltungsbeirat bestellt.

An den Aufgaben des Beirates ändert sich nur wenig. Dass dem Beirat künftig auch eine Überwachungsaufgabe zukommen soll, lässt die Verwaltungstätigkeiten dem Grunde nach unberührt. Es stellt lediglich eine Anpassung an die bisher ausgeübte Praxis dar. Auch weiterhin darf sich der Beirat nicht die Kompetenzen des Verwalters aneignen.

Harmonisierung WEG-Recht und Mietrecht

Für die Mietverwalter enthält das Gesetz eine wesentliche Erleichterung im Zusammenhang mit der Erstellung von Betriebskostenabrechnungen und Durchführung von baulichen Veränderungen.

Der Abrechnungsmaßstab der Betriebskosten einer vermieteten Eigentumswohnung richtet sich künftig nach dem Verteilungsschlüssel, der auch zwischen den Wohnungseigentümern gilt. Die Bewirtschaftungskosten der WEG sind mit den auf den Mieter umlegbaren Betriebskosten somit deckungsgleich. Der Verwalter einer Sondereigentumseinheit kann die Jahresabrechnung folglich als Grundlage der Betriebskostenabrechnung nehmen, ein zeitaufwändiges Umrechnen verschiedener Verteilungsschlüssel entfällt.

Damit werden widersprüchliche Regelungen in Mietverhältnissen und Eigentumsanlagen vermieden.

Werdende WEG

Die mit dem Entstehen einer Wohnungseigentümergemeinschaft verbundenen Schwierigkeiten, zum Beispiel bei der Ausübung des Stimmrechtes in Eigentümerversammlungen, werden durch die Klarstellung im Gesetzestext behoben. An die Stelle des teilenden Eigentümers tritt der künftige Erwerber mit allen Rechten und Pflichten, soweit dieser einen durch Vormerkung gesicherten Anspruch auf Übertragung des Eigentums und den Besitz an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen erlangt hat.

Mit dem Laden der Karte akzeptieren Sie die Datenschutzerklärung von Google.
Mehr erfahren

Karte laden

Kontakt:

Boothe Immobilien-Service GmbH
Bahnhofstr. 26 (2. OG)
82515 Wolfratshausen

08171 4184-24

Öffnungszeiten:

Besuchszeiten ohne Terminvereinbarung:
Di: 10:00 - 12:00 Uhr
Do: 15:00 - 17:00 Uhr
Außerhalb der Besuchszeiten nur nach Vereinbarung!

Telefonisch erreichen Sie uns:
Mo, Mi und Fr: 08:30 Uhr - 12:00 Uhr
Di und Do: 08:30 Uhr - 12:00 Uhr
& 14:00 Uhr - 17:00 Uhr